上海二手房价格首次下跌 楼市调控还会升级吗

　　作为我国经济高速进步发展的城市，上海的房价一直处于居高不下的地位，然而近几个月，上海的二手房出现了首次下跌，是什么造成了二手房的下跌呢?

　　数据显示，上海新建商品住宅价格7月份环比上涨2.4%，同比上涨33.7%;二手商品住宅方面，上海二手商品住宅的房价环比上涨2.3%，与上月环比涨幅提升了0.93个百分点，再次回升到“2”时代，且处于四个一线城市之首，意味着房地产市场仍然保持乐观的市场预期。

　　7月份的二手房市场呈现了“量价齐升”的势态，一方面土地市场的活跃，逐渐打破了“325新政”后市场出现的观望情绪，对于未来市场的预期也开始有所转变。高溢价地块的出现带动了周边房价的快速上涨，加上豪宅市场销售的火热，共同带动了二手住宅的快速增长。

　　据相关专家预计，今年全年上海整体住宅价格指数或将同比增长10-13%，其中高端住宅价格指数或同比增长15-20%，销售量将继续维持稳定。市场依然以改善型需求为主导而并非投资需求，因此，下半年出现更严厉政策的可能性不大。

　　今年以来，一线城市地皇此起彼伏，所谓面粉价格超过面包(土地楼板价超过周边二手房价)的现象时有发生。正常来说，未来五年上海住宅市场未来五年是“面包赶超面粉”的时代，3-5年内年均房价涨幅或将维持在10-15%左右。

　　对此，张宏伟认为，“从目前上海楼市反应情况来看，尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但是，已经有部分房企开始主动放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。到了下半年，处于回款目标压力、资金兑付压力等因素，更多的房企会房企自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业因为资金兑付压力而主动降价。”

　　卢文曦认为，“近期市政府表态，“必须加强房地产市场调控不动摇、不放松”，下半年政策高压延续。另外，近期信贷方面趋紧态势还是比较明显的，首套房优惠还在持续收紧中，不断抬高买家置业成本。而租赁方面则暖风不断，这些都会影响买房意愿。因此8月销售仍不会太乐观。”

　　考虑到政策持续严控，下半年市场并不乐观，龙湖已将下半年的部分供货提前到上半年。“公司的大数据监控和分析结果显示，5、6月份时市场已出现明显的下行迹象，再加上房企普遍将供货重头放在下半年，竞争压力会更大。”龙湖集团副总裁袁春表示。

　　“政策的持续力度仍然在释放，市场的降温也将持续，交易量由于接连触碰谷底，未来业主主动降价成交的比例有望进一步扩大。” 分析师赵葆根补充道。

　　从市场层面来看，持续高温近对楼市带来压力，而且高温天短期还会延续，看房人不多，对后续成交转化不利。而近期供应一路下滑给稳定在当前流量带来不少压力，新的措施可能会影响到房企原先入市计划，后续成交不排除有下探的可能。

　　业内人士认为，上海楼市逐步降温已是大势所趋。对于房地产开发企业来说，6月是冲击半年业绩的特殊时间节点，因此新房供给很可能出现“突击”入市，供给的增加将进一步减缓房价上涨幅度。