银行房贷:优惠利率缩水房贷利率或再上高点

　　在4月，中国各地银行都相继提高银行的贷款利率，然而近端时间以来，银行利率增长的趋势并没有停止，有消息称下半年起隐含优惠利率会再次缩水，我国房贷利率或再上高点。

　　房贷一直被认为是银行的优质贷款。但是，最近银行对个人房贷的态度发生了比较大的变化，从曾经抢手的香饽饽变成鸡肋甚至是烫手山芋，这直接体现在各大银行的房贷利率的折扣上。专家认为，本轮个人住房贷款利率上升的原因主要是楼市调控政策趋紧、金融业银根收紧和金融秩序整顿。

　　自从我国实行商品房制度以来，房地产业便与金融业紧密结合在一起，金融业对房地产的发展提供了有力的资金支持，同时，金融市场的变化或多或少都会对楼市造成影响，而个人住房贷款作为多数居民购房时的选择，它的变动更是会对楼市产生较为显著的影响。

　　今年3月以来，政府坚决执行“房子是用来住的，不是用来炒的”，因城施策进行了新一轮的宏观调控，多数热点城市进一步升级的调控政策为楼市降温。例如，北京规定，二套房“认房又认贷”,首付比例最高提至8成，离婚1年内购房按二套房贷执行;广州规定，社保缴费年限由3年改为5年，单身限购一套，同时执行认房又认贷等，这些政策积极发挥了政府对市场运作的调节作用，限制资金大量涌入房地产行业，与此同时，信贷资源也积极配合楼市调控，因此许多银行上调房贷利率。

　　房贷利率在2014年二三季度左右见顶，首套房利率此后一路下跌，2016年9月跌至谷底，利率仅为4.41%，相当于基准利率的九折。此后，房贷利率开始逐步回升，并且近期加速上升，今年5月份达到了4.73%，约等于基准利率的九六折，与利率最低时点2016年9月相比，利率增加了0.3个百分点，增幅7.26%;二套房利率从顶部下跌至2015年11月，此后稳定在5.40%。

　　未来半年，预计政府不会放松对楼市的调控，并且短期内银根将持续收紧，国家仍将继续整顿金融秩序，金融去杠杆依然将继续，种种迹象表明，今年年底以前房贷利率仍将上浮。

　　预计明年，我国央行存在加息的可能，一方面美联储的多次加息，会逼迫其他国家跟进;另一方面，如果我国一直不加息，则银行不仅无法合理发放新增房贷，而且截止2016年底，全国共有19万亿存量房贷，其中包括很多七折、八折、八五折、九折利率的房贷，这些有折扣的存量房贷，将出现一定程度的亏损。

　　房价与房贷利率为负相关关系。从2009年到2017年间，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅与个人住房贷款利率密切相关，并且二者走势正好相反。住宅价格环比增幅最大的三个时期分别是2009年四季度、2013年一季度和2016年三季度，此时的房贷利率水平正好是处在同周期的低谷阶段，其中2009年四季度和2016年三季度左右个人房贷利率只有4.5%左右，处于历史低位。另一方面，当住宅价格环比跌幅最大时，房贷利率维持在较高的水平，如2012年一季度左右，此时的房价环比跌幅达到了-0.3%，而房贷利率达到了7.62%的近十年的历史最高峰值。

　　个人住房贷款作为多数居民购房时的选择，它的利率变动会对楼市产生较为显著的影响。以前人们关注的更多是购房首付比例，并且国家出台的楼市调控政策也更多的是着手于最低首付款比例，但是近期房贷利率的变化也会对购房者的还贷负担和购房意愿产生影响。

　　从房贷利率走势可以看到，虽然2012年9月份至2014年三季度的利率增幅仅为12%，远低于2009年6月份至2011年的76%，但是前者房价和房屋成交面积的降幅不亚于后者。可见，房贷利率并不是影响楼市的最关键因素，而是与房贷利率相伴而来的一系列楼市调控政策，它们共同构成了一套“组合拳”，对房价和房屋成交面积进行了调控。