2017买房常识:哪些房是不能买卖的?

　　近几年，二手房市场成为人们购买房屋时候的又一选择。总所周知，二手房不同于新房，在二手房的购买上，有哪些需要注意的地方呢?什么样的二手房是不能进行买卖的呢?

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以较好选择有房产证的房屋进行交易。

　　其次，我们应当注意房屋产权是否明晰，有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　买卖双方见面谈房子，签中介合同和购房合同;接着买方做相应的资质审核，一般签购房合同时候都会把中介合同签了，当时付定金，现在定金一般是3-10万左右，付完定金做买方资质审核，一般是10个工作日两周时间;之后是网签，网签不需要买卖双方做任何交易，中介直接提交;网签之后就是给首付，首付分两部分，第一部分是做资金监管，第二部分也是资金监管。因为现在一套房子为了避税网签价格会写低一些，首付部分是放在住建委那儿进行资金监管的，一般是去广大银行开个账户，存进去;另外一部分资金监管放中介处。

　　下面是买卖双方去银行进行面签，就是贷款部分面签。一般大中介都会把银行的人请到他的交易大厅去，一般需要身份证、户口本和银行卡之类的。买卖双方都要同时去，而且要有该银行的银行卡，办理速度不慢但是需要排队，大概2个小时。等着银行通过面签手续，一般15-20天，快的一个星期就行。如果15天左右没出来就是有问题通不过了，一般就是买方信用卡逾期，这种情况怎么办呢?一是找关系托人换银行，如果信用卡逾期超过5-6次的话基本审核通过不了，所以信用卡一定要按时偿还。

　　再下一步就是交税，交税一般都是在网上预约，比如朝阳区，这个也需要买卖双方同时到场的，虽然有买方交的税也有卖方交的税，但是现在买卖二手房都走竞价，也就是说这钱都是买方出。只有提前一到两周都能预约到，一般都是周五早晨去抢号，预约交税。之后是过户，也是先要预约，买卖双方和中介都需要到场，不需要购房合同，需要原始发票，包括契税单，然后去过户，需要拍照。过户之后，银行监管的钱(银行部分和中介部分)才能给您。然后中介需要把新房本给银行做抵押，也叫他证，他证出来之后基本完成了交易，最后一步就是做产权交接，把物业费和水电费交清。到这儿也就基本完成了二手房的交易过程。

　　但是特别提醒一下大家，网签之前负责任的中介一定会干这几件事：一是审房本，看房本有没有抵押并且真实性有没有问题，到当地交易大厅一查就能知道是否抵押过。不是房本盖章了就是抵押过。二是，如果在签购房合同时候，特别是卖方，夫妻双方如果只签一个人名字的时候会要求夫妻另外一方也在合同上签字，而且要写一个卖方授权的委托书，以免后期出现纠纷。