农村房屋买卖合法吗?要达到什么条件才可以买卖

　　在中国，土地是属于国家的，国家禁止一切的土地买卖。不过在农村，却经常可以听到土地买卖的事情，从法律层面上，这些的现象是不是合法呢?有哪些条件才可以进行土地买卖呢?

　　农村房屋买卖合同的效力问题在司法界和学术界一直是一个困扰多时而又历久弥新的研究课题，我们曾寄希望于《物权法》的出台能为这场效力之争作出最终裁判，但2007年3月16日最终审定通过的《物权法》却仍留给我们一个未尽的结论。作为司法者，我们的首要职责不是对制度的设计加以评论，而是在现有的法律框架下合理、恰当地解决纠纷，实现司法公正，因此本文试结合《物权法》的立法本意，为今后集体经济组织以外成员购买农村房屋所引发的纠纷作出司法抉择。

　　在我国，国有土地和集体土地集体都只能出让土地使用权，不能买卖土地所有权。而集体土地使用权只能在村集体成员内部流转，因为您也是村集体成员，所以您购买该土地的使用权是被法律承认的。只需要您能够拿出当初的买卖协议合同等证明，法律会给您公证的判决的。

　　农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：

　　第一，对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。

　　第二，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

　　第三，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

　　第四，对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

　　对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：

　　第一，按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

　　第二，按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。

　　对于城市居民到农村购买农村房屋的房屋买卖合同效力，在司法实践中已没有任何争议，根据《中华人民共和国土地管理法》规定“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”和《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等相关法律法规以及政策的规定，城市居民到农村购买房屋的合同属于无效合同。

　　对于非同一集体经济组织成员的房屋买卖合同效力，根据《土地管理法》的规定，农村的土地属于本集体经济组织所有，也就是说只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权，《物权法》第一百五十三条作出如下规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此，非同一集体经济组织成员签订的房屋买卖合同也属于无效合同，因为根据法律规定是不能办理宅基地过户登记的。农村的土地只是属于本集体所有，如果随意将房屋转让非本集体成员，那么无疑是侵害了本集体公共利益和他人合法权益，因此这类合同属于无效合同。

　　对于同一集体经济组织成员之间的房屋买卖行为应当是允许的，也是法律没有禁止的。但是只能转让给符合申请宅基地条件的成员，并且村民将房屋转让他人后，将不能再申请宅基地。这种成员之间的房屋买卖合同属于有效合同。