日本房地产回顾 给中国楼市带来的启发

　　近期，加拿大楼市崩盘的消息迅速在房地产市场走红，不少楼市投资者暗自欣喜，幸好自己投资的房产是在中国，不过也有学者搬出了日本楼市泡沫这个历史事件，对此中国楼市有哪些借鉴意义吗?

　　在房地产行业的发展上，日本的经验和相关的制度是值得中国房地产行业的从业者对标学习的。1952年日本的相关法律已经基本成型，发展至今经历了数次市场的起伏，特别是经历了90年代的资本泡沫之后，普通民众对于房地产市场的风险有了更理性的认识，对于房地产的投机需求降低，同时，政府对于二手房交易、房屋租赁、房地产金融的相关制度更臻于完善，这些对于当今中国在房产经纪、租赁和金融领域的发展都有着借鉴的意义。

　　今天中国在房产交易的成交总额已经远超日本。2016年二手房和新房的交易额已经超过15万亿，而日本的新房市场包括商品房的开发和非商品房的开发，加起来大概是8千亿人民币，加上二手房大概4千亿人民币，合计1.2万亿人民币，中国房产的交易额已经是日本的12.5倍。而且伴随着中国城镇化的推进，中国的房地产是一个非常大规模的市场。

　　但同时也要看到中国在房产交易市场上还有很多不规范之处。比如在房产经纪行业，至今没有完善的准入退出机制，对经纪人行为管理成本高、效果差;在租赁行业，依然没有保护租户租住权利的法律法规，这也导致不动产无法形成长期稳定的收入，在国外已发展多年的不动产投资信托产业，在中国迟迟得不到发展等等。

　　日本集中化的住宅模式，相比美国分散式的住宅模式，也更接近中国的实际情况。也希望通过研究日本房地产的发展历程及相关的制度建设，能找到一些切实有效的办法来解决中国今天的问题。

　　当利率从持续多年的2%调整到3.25%，当时日本央行行长是主张刺破泡沫的强硬派，又把利率调高到4.25%，人们对日本经济前景忽然感到迷糊和不安，当时许多大经济炒家纷繁兜售股票，一石激起千层浪，人们都猖獗的兜售股票，日本股市大跌，股市的跌势又形成了债券和房地产市场市值严重萎缩，作为债权人的银行激烈请求债务人企业和投机者个人增加保证金或是还清贷款，债务人只能把股票和房地产当作抵押物，抵押物又大幅度的贬值，许多中小型银行都相继破产，企业融资方式遭到严重要挟，很多企业不得不申请破产，日本经济似乎堕入恶性循环的怪圈，这场经济危机对日本国内带来最大的危害就是日本金融业简直解体，一场经济危机领日本沉睡了20年。

　　对此，我们应该正确处理资产价格稳定与其他调控目标的关系。我国目前面临着内外经济失衡状况，国内稳投资、稳增长压力加大，还要抑制跨境资本大幅异常变动和保持人民币汇率基本稳定。建议不宜过于强调上述调控目标，要把稳定房地产价格作为同样重要的调控目标来对待，统筹协调各类政策调控目标。

　　及时做好应对泡沫破灭的政策预案，将泡沫破灭对经济社会的影响降至最低。一旦泡沫破灭或出现房价快速逆转，应注重打好组合拳，有效运用货币、财政、兼并重组等多种政策手段，尽快恢复实体经济的投资能力。此外，要尽快调整按揭贷款条件，避免房屋大规模抛售，并对不良率上升快的金融机构实施必要的金融救助。