专家讲述美国房价稳定发展原因

　　促进我国房地产平稳发展一直都是我国重要会议上的主要话题。放眼世界，说房地产市场平稳的话要那就要熟美国了，那美国的房地产平稳发展的原因都有哪些呢?

　　在美国充分利用市场机制的房地产市场上，美国政府调节房地产市场的政策目标是“居者有其屋”，利用利率和税收工具使中低收入家庭能够买得起住房，限制投资用住房。美国联邦政府对房地产市场的调控主要在宏观层面，州政府通过各自决定的房产税来进行调控。而县市一级的地方政府则通过对住房开发申请、审批、验收、出售等环节的控制拥有对美国各地房地产市场最直接的干预权。

　　美国也建立了完备的住房金融体系，通过政府保障型和非政府保障型等多种类型的贷款支持普通人购买房屋。上世纪70年代，美国还开始出现房贷证券化，理论上来说，这可以增加房地产市场的资金投入，购房者也可以更容易地获得贷款并把风险分散到资本市场上。在政府政策推动下，美国居民自用住宅拥有率是发达国家最高的，一度接近70%。

　　然而，美国政府过度鼓励普通人购房，以及房贷证券化和市场机制的弊端也带来了很多问题。就拿2008年爆发的次贷危机来说，根本原因是2000年以来，美联储维持低利率政策导致融资成本低廉、各类金融机构只追求利润放宽贷款审核标准，滥发次级债，致使美国房地产价格泡沫化日益严重，而贷款人资质的下降也最终出现利率上涨后，债务违约大范围发生，最终引发次贷危机导致经济衰退。

　　次贷危机一个最直接的后果是美国政府通过了史上最严厉的《多德-弗兰克法案》，要求必须审核房屋贷款人偿还能力，强化对金融衍生品的监管。目前，特朗普政府正准备放松其中对于企业贷款方面的限制，但对于住房贷款方面，会进行更为严格的审查。

　　目前，全美待售住房库存量处于历史低位，美国住房市场价格回升到了次贷危机前的水平，美国全国房地产经纪人协会数据显示，2016年第四季度89%的美国城市地区的房价都在上涨。但目前美国房地产究竟处于稳健、过热还是需求拐点还众说纷纭。随着美联储加速提升联邦基金利率的预期越来越高，这或对美国人的购房意愿造成打击。另外，有分析认为，特朗普政府收紧移民政策的趋势会影响移民在美国租房、购房的需求。

　　据24/7 Wall Street报道，美国房地产网站Realtor依据9个指标：

　　*2016年房价涨幅在4%-12%之间

　　*房屋供应充足(3至7个月)

　　*负担能力(收入与房价比例)

　　*经济危机后新屋开工量

　　*房屋上市到出售的天数中值(越低越好)

　　*止赎率

　　*溺水屋百分比

　　*价格下降的房屋比例

　　*低失业率

　　对全美150个房地产市场进行研究，发现下面这10个城市的房价相比稳定，安居乐业的城市。

　　1。柯林斯堡，科罗拉多州

　　(Fort Collins, CO)

　　房价中位数：$376,000

　　年增长：7%

　　2. 麦迪逊，威斯康星州

　　(Madison, WI)

　　房价中位数：$272,500

　　年增长：10%

　　3. 达勒姆，北卡罗来纳州

　　(Durham, NC)

　　房价中位数：$320,000

　　年增长：10%

　　4. 檀香山，夏威夷州

　　(Honolulu, HI)

　　房价中位数：$649,500

　　年增长：9%

　　5. 格林维尔，南卡罗来纳州

　　(Greenville, SC)

　　房价中位数：$234,000

　　年增长：10%

　　6. 安阿伯，密歇根州

　　(Ann Arbor, MI)

　　房价中位数：$286,000

　　年增长: 10%

　　7. 曼彻斯特，新罕布什尔州

　　(Manchester, NH)

　　房价中位数：$293,500

　　年增长：9%

　　8. 塞勒姆，俄勒冈州

　　(Salem, OR)

　　房价中位数：$283,000

　　年增长：11%

　　9. 俄克拉荷马城，俄克拉何马州

　　(Oklahoma City, OK)

　　房价中位数：$219,000

　　年增长：7%

　　10. 圣安东尼奥，得克萨斯州

　　(San Antonio, TX)

　　房价中位数：$276,000

　　年增长：5%