预测2017下半年中国房价发展趋势

　　虽然在行政措施干预下，2016年四季度和2017年一季度新房销售均价表现将持平。但据中金公司证券研究分析，在三大推动因素作用下，2017上半年房价将会维持平稳，下半年将重回上升趋势。而且新房销售额将会集中在下半年增长，有望再次超市场预期。

　　而主要推动房价上涨的三大因素为：

　　1、开发商资金充裕

　　2016年预计有5.5万亿元的外部资金流入地产市场，在这5.5万亿元的外部资金中，来自银行理财产品的资金在今年大幅增长，全年预计贡献4万亿(占比超70%)，成为开发商外部资金的重要来源，为开发商拿地等活动提供充裕的资金。

　　此外，中金公司证券研究预计2016年土地出让金总额约为4万亿元，开发商在手资金绰绰有余。

　　2、高地价激发开发商提价意愿

　　2016年末，广州、深圳等城市卖出一批高价土地，出于对利润率的保护，2016年昂贵的土地成本和显著的溢价将激发开发商的提价意愿。

　　3、一线城市与核心二线城市 短期内供应缺口难以得到根本解决

　　虽然一、二线城市供不应求的情况在一定程度上得到改善，但难以彻底解决，因此房价继续上涨的压力仍然存在。

　　城市供需关系得到改善，但不会发生根本扭转

　　结合中央政府“因城施策”的框架，中金公司研究分析了中国277个地级市在2016~2020年间的供需状况。据报告分析，2017年城市层面的供求关系短期内会得到一定程度的改善，但不会彻底扭转。

　　也就是说，2016年年底政策收紧的热点城市，其城市供应缺口将持续存在，而三四线城市供应过剩的问题难以根本解决，尤其是西北和东北地区。因此，随着调控政策的效果减弱，一、二线城市预计将在2017年下半年反超三、四线城市。

　　房贷边际收窄不会对房地产市场带来实质性影响

　　根据中金公司研究预测，2017年新增住房贷款总额将达到5.5万亿元(同比下降15%)，在此支撑下的全国新房销售额将达到9.4万亿元(同比增长4%)，这个情况好于目前市场预期。

　　以预测的市场情况5.5万亿新增住房贷款总额，和9.4 万亿新房销售额为基本情景假设：2017 年全国新增贷款(净额)为13.8万亿，与2016年的12.1万亿(预计)和2015年的11.7万亿(实际)相比稳步增长。